売るか、持つか、買うか。 収益不動産を、数字で判断する。
表面利回り・査定価格・営業担当者の言葉だけで決めない。
IRR・DSCR・BTCF・出口戦略まで含めて、収益不動産の判断材料を整理します。
売る前に。買う前に。
まずは「数字で判断する」材料を持ってください。
収益不動産の判断で失敗しやすいのは、表面利回り、査定価格、営業担当者の言葉だけで判断してしまうことです。見た目の利回りが高くても、空室・修繕・ローン返済・税引後手取り・出口価格まで見ると、実際の判断は大きく変わります。
このサイトは、収益不動産を「物件」ではなく「経営判断」として考えるための相談窓口です。売却、保有継続、購入、相続、法人所有不動産の見直しまで、数字で判断できる状態をつくります。
今すぐ売却や購入を決める必要はありません。まずは、ご自身の物件や検討中の物件を客観的に見直すところから始めてください。
ご訪問の目的は、売却を急かすことではありません。近隣の不動産市況や資産価値の変化を踏まえ、「売る・持つ・活用する」の判断材料を持っていただくためです。相談内容は秘密厳守で、現担当者や管理会社に伝わることはありません。
「表面利回りだけで判断しない」「出口まで数字で見る」という発信内容は、実際の相談でも同じです。住所・価格・賃料収入など分かる範囲の情報だけで、詳細分析レポートを無料で作成します。
経営者目線の最適解を。
売却か保有か、出口の判定
大規模修繕費や市場動向を精緻にシミュレーション。保有による収益の積み上げと、今売却した場合の手残りを比較し、最適なタイミングを導き出します。
相続・資産承継の最適化
次世代に「負動産」を遺さないための資産診断。納税資金の準備、法人化による節税スキームの構築など、経営者の視点で永続的な資産形成をサポートします。
「投資理論」で選ぶ。
銀行融資の審査や、プロの投資家が判断基準にする指標「IRR」や「DSCR」を、あなたの物件に合わせて無料で試算します。
一般的な不動産会社が提示するのは「表面利回り」だけです。実際の投資判断に必要なのは、管理費・空室・ローン返済・出口まで含めた総合分析です。
- NOI利回り（実質的な収益力）
- IRR（預金・株と比較できる全期間利回り）
- BTCF（毎年の税引前手残り額）
- DSCR（ローン返済余裕率）
- 35年後の出口シミュレーション
- LTV推移（担保余力の変化）
購入・保有・売却すべてのシーンで活用できます。 税理士様への説明資料としてもご提供可能です。
※ Gate.（LEEWAYS Inc.）を活用した詳細分析。個別物件に応じた内容を無料でご提供します。
不動産の判断は、所有者の立場や目的によって変わります。売却・保有・購入・相続・法人所有不動産の見直しなど、まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。
- 今の価値だけ知りたい
- 売るべきか、持つべきか迷っている
- 空室・修繕・金利上昇が不安
- 相続前に不動産を整理しておきたい
- 管理会社や既存業者とは別の意見が欲しい
- 会社所有不動産を経営判断として見直したい
- 遊休不動産の売却・活用を検討したい
- BS、借入、税引後手取りを踏まえたい
- 事業承継・相続を見据えた整理が必要
- 顧問税理士と連携できる不動産窓口が欲しい
- 購入・売却の稟議資料が必要
- IRR・DSCR・LTVなどの根拠を整理したい
- 社内説明に耐える分析資料が欲しい
- 既存業者の提案を第三者視点で確認したい
- 収益性と出口をセットで判断したい
- 顧問先から不動産の相談を受けている
- 紹介しても恥ずかしくない専門家を探している
- 税務・相続・経営の話が通じる相手が必要
- 顧問先に判断材料を提示したい
- 秘密厳守で丁寧に対応できる窓口が欲しい
4つの視点を持つエージェント
売るべきか、持つべきか。その判断には不動産だけでなく資産・財務・事業承継の視点が必要です。税務・法律の専門判断は税理士・司法書士など適切な専門家と連携しながら、依頼者が自分で決断できる材料を整えます。
不動産取引の視点
売買契約・法的手続き・価格交渉を依頼者の利益に立って進めます。最初から最後まで一貫して対応します。
資産・財務の視点
売却後の手取り・ローン残債・CF試算を数字で可視化します。※税務上の判断は税理士と連携します
相続・不動産承継の視点
引き継ぎ先整理、名義・共有問題の把握、遺産分割での不動産の扱いを整理します。※相続税の計算・申告は税理士と連携します
経営者の視点
複数法人の経営経験から、不動産を「経営判断」として捉え、オーナー目線で数字を読み、判断を共に考えます。
「資産戦略パートナー」として。
| 一般的な不動産会社 | 村中 健治（エージェント） |
|---|---|
| 「今売りましょう」と契約を急かす | ✓「保有」が最善なら、売却を止めます。 |
| 表面利回りのみ提示 | ✓運営経費・税金・出口まで含む精緻な試算。 |
| 担当者が若手で、経営が分からない | ✓元経営者として、B/S・P/Lの視点で助言。 |
| 短期的な手数料を優先 | ✓資産価値向上のための永続的なパートナーシップ。 |
「とりあえず話だけ」から始まった相談が、正しい判断につながった事例です。（プライバシー保護のため一部変更）
空室が増えてきた。持つべきか、売るべきか決められなかった
遊休不動産の活用か売却か。BSへの影響を試算したかった
購入前に、本当に買っていい物件かシミュレーションで確認したかった
急かしません。押しつけません。まず「知る」ところから始めてください。最短1週間で数字が揃います。
LINEで話す
「今すぐ売りたい」でなくて構いません。「価値だけ知りたい」「セカンドオピニオンが欲しい」など、どんな入口でも歓迎します。内容が今の担当者に伝わることはありません。
数字で整理する
物件情報をもとに、35年シミュレーション・査定・CF比較を作成します。IRR・BTCF・出口まで含めたプロ仕様の資料をご提供します。
比較して決める
売却・保有継続・活用の3択を数字で比較した資料をお渡しします。「どうしますか？」と急かすことはしません。判断はすべてお客様ご自身で行っていただきます。
住所・価格・賃料収入・ローン条件など、分かる範囲の情報だけで構いません。
売却ありきではなく、保有・売却・購入の判断材料として、数字で整理します。
秘密厳守。売り込み・急かしは行いません。
大阪・関西を拠点に、収益不動産の売却・購入・保有判断・相続・法人所有不動産の見直しを支援する不動産エージェント。
複数法人の経営経験をもとに、不動産を単なる「物件」ではなく、資産・借入・税引後手取り・出口まで含めた経営判断として捉えることを重視しています。
売主・買主どちらの立場でも、表面利回りや査定価格だけに頼らず、IRR・DSCR・BTCF・出口戦略まで含めた数字に基づく判断材料を提供します。 売却ありき、購入ありきではなく、依頼者が納得して判断できる状態をつくることを大切にしています。
〒530-0013 大阪市北区茶屋町16-1 H¹O梅田茶屋町8階
TEL: 090-2100-4442 ｜ Email: kenji.muranaka@terass.com
迷っている段階でご相談ください。
今の担当者を変える必要も、売却を決める必要もありません。
「今の価値だけ知りたい」「この物件を買っていいか確認したい」「保有継続で大丈夫か見てほしい」——その段階で十分です。
- 秘密厳守・今の担当者に知られることはありません
- 売り込み・急かしは一切しません
- 詳細分析レポートを無料で作成
- 初回相談 完全無料（個人・法人・税理士の方、どなたでも）
株式会社TERASS / TERASS Inc.
Kansai 530-0013 大阪府大阪市北区茶屋町16番1号H¹O梅田茶屋町 8階